不動産のLLMO対策・まず自社の状況を知る。ツールを使わずに、AI検索での見え方を調べる手順

何を測るのか、先に決める

LLMO対策（AI検索対策・AIO対策とも呼ばれます）とは、AIに相談されたときに自社の名前が挙がり、正しく紹介されるようにする取り組みです。SEOが検索結果の順位を相手にするのに対して、LLMOはAIが書いた回答文の中に自社が入っているかを相手にします。

測るのは、この3つです。

• 挙がったか　どの質問で、どのAIが、自社の名前を出したか
• 何と書かれたか　AIが添えた紹介文の中身
• どこにリンクされたか　会社名の横に貼られたURL

この記事の数字は、2026年7月に世田谷区の不動産会社を対象に行った計測から引いています。10種類の質問をChatGPT・Claude・GeminiにWeb検索を有効にして投げ、118社・紹介文151件・リンク68件を記録したものです。計測結果そのものは不動産会社のLLMO対策にまとめています。

質問を作る：会社を聞く質問と、物件を聞く質問は分ける

最初の分かれ目がここです。質問の作り方を間違えると、以降の作業が全部ずれます。

この2つは、返ってくるものが違う

世田谷区の計測では、10問のうち物件を探す質問は1問でした。そしてその1問だけ、答えの性質がまったく違いました。

物件を聞くと、会社名ではなくポータル名が返ってきます。ここを混ぜて測ると「うちが全然出ない」という結論になりますが、実際にはそもそも会社名が出る土俵ではなかっただけです。詳しくはSUUMOに載っていればAIに出るのかに書きました。

最初に作る10問の型

会社を聞く質問を中心に、次の切り口で組みます。エリア名は自社の商圏に置き換えてください。

• 一番広い聞き方　「◯◯区でおすすめの不動産会社は？」
• 業務で絞る　「◯◯区で家の売却を頼むなら、どの不動産会社がいいですか？」
• 駅・地域で絞る　「◯◯駅周辺で評判の良い不動産会社は？」
• 相談内容で聞く　「◯◯区で相続した実家を売却したい。どこに相談すればいいですか？」
• 比較で聞く　「不動産の一括査定サイトと、地元の不動産屋。どちらがいいですか？」
• 手順で聞く　「◯◯区で家を売りたいのですが、何から始めればいいですか？」

最後の「手順で聞く」は、会社名が出ないことがあります。世田谷区の計測では、この質問にClaudeとGeminiは1社も挙げませんでした。返ってきたのは売却の流れと必要書類の説明です。会社名が出ない質問を見つけることも、測る目的のひとつなので、外さずに入れてください。

3つのAIに、同じ条件で投げる

条件を揃えないと、あとで比べられません。最低限、次の4つを守ります。

• Web検索を有効にする　無効だと学習時点の古い情報で答えます。相談者と同じ条件になりません
• 毎回、新しいチャットで聞く　同じチャットで続けて聞くと、前の質問に引きずられます
• 3つとも同じ日に投げる　AIの回答は日によって変わります。日がずれると、AIの差なのか日の差なのか分からなくなります
• ログインした状態の個人の履歴に注意する　自社サイトを何度も見ているアカウントで聞くと、結果が寄ることがあります

10問を3つのAIに投げると30回です。これが1セットになります。

記録するのは4項目。名前だけでは足りない

スプレッドシートに、1行＝「ある質問で、あるAIが、ある会社を挙げた」の形で記録します。列はこの4つです。

紹介文を残す理由

名前が挙がったかどうかだけ見ていると、何を直せばいいかが分かりません。世田谷区では、紹介文151件のうち「地域密着」が15回使われていました。15社が同じ言葉で説明されていたということで、その言葉では見分けがついていない状態です。

一方、差がついていた紹介文には固有の情報が入っていました。「創業60年」「世田谷・目黒・渋谷・港区を中心に」「再建築不可や通行トラブル」。何が引用されているかは、紹介文を残して初めて分かります。

リンク先を残す理由

AIが挙げた名前と、貼ったURLがずれていることがあります。同じ計測の中で、ClaudeはHOME'Sに homes.co.jp を貼り、Geminiは同じHOME'Sに home.suumo.jp を貼っていました。後者はSUUMO側のドメインです。

注文住宅の計測では、7社の名前にまったく無関係な別業種の会社のURLがまとめて貼られていた例もあります。URLまで残していないと、この種のずれは見つかりません。

集計して読む：まず見る3つの数字

30回ぶんの記録がたまったら、次の順で見ます。

1. 3つのAIすべてに挙がった会社は何社か

世田谷区では、挙がった118社のうち3つすべてに挙がったのは2社でした。挙げた社数もAIで違い、ChatGPTが42社、Claudeが29社、Geminiが64社です。

つまり「ChatGPTで調べたら出てこなかった」は、Geminiでは出ている可能性があります。相談者がどのAIを開くかは選べないので、3つを別々に見ます。

2. 質問ごとに割ると、どこが空いているか

全体を平均すると、動きが見えなくなります。質問ごとに分けてください。世田谷区では、Googleマップへのリンクが「家の売却を頼むなら」の質問に8件集中する一方、「おすすめの不動産会社は？」では0件でした。同じ業種でも、質問によって土俵が違います。

自社が1社も挙がらない質問が見つかったら、そこが最初に狙う場所です。

3. リンク先はどこに寄っているか

世田谷区のリンク68件は、Googleマップ28件・公式サイト23件・ポータル10件・他社記事7件でした。ChatGPTに限ると、添えた47件のうち28件、ちょうど6割がGoogleマップです。

ここが分かると、手を入れる場所が決まります。サイトの文章をいくら直しても、AIが見ているのがGoogleマップなら届きません。

つまずきやすいところ

1回の結果で判断してしまう

これが一番多い失敗です。AIの回答は日によって変わります。1回測って「出ていた」としても、それが実力なのか偶然なのかは分かりません。別の業種で7週間・延べ120回続けた記録では、週ごとの数字を見ているだけでは何も起きていないように見え、質問ごとに分けたときに動きが出ていました。

自社名で聞いてしまう

「◯◯不動産について教えて」と聞くと、たいてい答えが返ってきます。ですがそれは、相談者の聞き方ではありません。測るべきは、自社名を出さない質問で名前が挙がるかです。

表記ゆれを数え漏らす

AIは同じ会社を違う表記で呼びます。「◯◯工務店」と「株式会社◯◯工務店」が別の行になっていると、実際より社数が多く出ます。別の計測では、82社に見えたものが名寄せすると64社でした。集計の前に、表記を揃える作業が要ります。

「地域密着」で満足してしまう

紹介文に自社が出ていても、中身が他社と同じ言葉なら差はついていません。固有の情報が引かれているかまで見てください。

手作業だと、どれくらいかかるか

ここまでの手順は、ツールがなくても実行できます。実際、この記事の元になった計測も、最初は手作業の記録から始めています。

問題は続けられるかどうかです。10問×3AIで1セット30回。1回あたり、質問を投げて回答を読んで4項目を転記するのに3〜5分として、1セットで90〜150分。これを毎週やると月に6〜10時間になります（この時間は実測ではなく、作業内容からの目安です）。

そして前の章のとおり、1回では判断できません。続けて初めて意味が出る作業なのに、続けるには重い。ここが手作業の限界です。

測ったあと、何から直すか

不動産は、他の業種と順番が変わります。リンク先がGoogleマップに寄っていたためです。

• 先にGoogleビジネスプロフィール　ChatGPTが添えたリンクの6割がここでした。事業内容に売買・賃貸・管理・相続など扱う業務が書かれているか、対応エリアが駅名まで入っているか、口コミに返信しているか
• 次にポータルの掲載情報　すでに載せているなら、会社紹介欄が定型文のままになっていないか
• そのあと自社サイト　紹介文に実際に引かれていた要素を書きます。相続の相談を受けられるか、創業年数、対応エリア、扱える物件の種類、士業との連携

それぞれの根拠と、構造化データをどう扱うかは不動産会社のLLMO対策にまとめています。

よくある質問